Come vendere un immobile ricevuto in successione ereditaria?

Molti voi mi contattano per la vendita di un immobile entrato in possesso da successione ereditaria. All’inizio pensavo che la vendita di una proprietà ricevuta in eredità fosse identica alla vendita di un qualsiasi altro immobile e invece non è proprio così. In questo articolo proverò a spiegare la differenza tra la vendita di una proprietà ricevuta per successione ereditaria con quella d’immobili acquistitati in modo diverso.

Come funziona il passaggio di un immobile per successione ereditaria?

Si inizia con l’accettazione o meno dell’eredità. Purtroppo le persone ereditano gli immobili dopo aver perso una persona di famiglia o comunque cara. Nella maggior parte dei casi questo percorso inizia con un momento triste. Se possibile, il mio consiglio è quello di evitare scelte d’impulso. Sarà più facile prendere la decisione giusta quando avrai superato la fase iniziale del lutto.

Potresti sentire la pressione di altri membri della famiglia per mantenere o vendere la proprietà. Non farti troppo influenzare da loro. Gli immobili hanno una forte componente emotiva. Ognuno di noi è affezzionato in modo diverso alle persone e alle cose. Gli immobili possono rappresentare fonte di ricchezza ma potresti dover affrontare nuovi obblighi fiscali. Decidere cosa fare con la proprietà è una scelta importante.

Ricordati che ci sono più di una opzione al momento dell’accettazione di una successione ereditaria. C’è ovviamente la possibilità di vendita o quella di affitto ma anche l’acquisto di altre quote dei coeredi così da poter disporre del bene in piena autonomia. Esplora le tue opzioni prima di prendere una decisione finale. Vedremo come la scelta di disporre del bene è cruciale per evitare problemi e litigi.

Se decidi di accettare la successione ereditaria di una proprietà devi mettere in conto ovviamente che dovrai pagare la tassa di proprietà sugli immobili appena entrati nel patrimonio. Una stima aggiornata del valore di mercato della proprietà appena ereditata potrebbe essere utile e importante. Il primo passo su cui ragionare potrebbe essere quello di valutare l’appetibilità di mercato dell’immobile eredito.La sua vendibilità in riferimento al mercato immobiliare di riferimento potrebbe essere un aspetto importante su cui ragionare. Posso affermare che la facilità di vendita di un immobile è il primo aspetto che vado a considerare. Per una vendita ben fatta, la tempistica è fondamentale. Si può pensare di vendere l’immobile immediatamente dopo l’accettazione dell’eredità così come posticipare la vendita. Approfondiamo questo aspetto.

Quando si può vendere un immobile avuto in successione ereditaria?

Dieci anni è il tempo massimo che il legislatore consente per l’accettazione dell’eredità. Di conseguenza, la vendita di una casa ereditata dopo dieci anni può presentare problemi se in questo arco di tempo non è stata accettata regolarmente l’eredità. Il documento principale per la vendita di una proprietà è sempre l’atto di provenienza. Se questa presenta un gap temporale possono nascere dei problemi. Se non si attribuisce una piena proprietà a vendere potrà essere difficile al notaio procedere alla vendita.

In realtà c’è anche un altro termine molto importante ed è quello di cinque anni. Se infatti l’erede riceve per successione ereditaria la propria prima casa allora può essere importante conoscere questo termine. Per l’erede che ha adibito a prima casa l’immobile ricevuto in eredità, c’è, infatti, il divieto di vendita prima dei 5 anni dalla successione. Se procederà alla vendita allora potrebbe pagare la plusvalenza allo Stato.

Se invece non ci fosse il vincolo della prima casa sull’immobile ricevuto in eredità, alla vendita prima dei 5 anni non si applica alcun limite temporale. L’atto di vendita anche subito dopo l’accettazione della successione ereditaria non viene considerato dall’Agenzia delle Entrate come speculazione immobiliare. Non si applica in questo caso la tassazione sulla plusvalenza.

Cosa succede quando non tutti gli eredi sono d’accordo a vendere un immobile?

Nel caso in cui la proprietà viene eredita da più eredi la vendita di un immobile può essere più difficoltosa. Gli eredi legittimari hanno diritto di contestare la divisione dell’eredità scaturita dal testamento laddove sia stata lesa la loro ‘quota di legittima’. Per questo, è bene sapere che l’articolo 1108 del codice civile stabilisce che la vendita di un immobile coereditato è possibile solo con il consenso di tutti i comproprietari. Se l’immobile viene venduto prima di dieci anni, il solo erede che ha effettuato la vendita dovrà restituire il ricavato dell vendita agli eredi legittimari. D’altro canto, chi acquista l’immobile quindi dovrà essere completamente certo che l’erede che sta vendendo l’immobile non stia pregiudicando la legittima degli altri eredi. L’attribuzione dell’asse ereditario dovrà essere chiara e trasparente.

Il singolo erede ha anche la possibilità di vendere la propria quota. Per farlo, deve innanzitutto rispettare la prelazione degli altri coeredi ovvero offrirgli in primis la possibilità di acquistare la propria quota. In caso di rifiuto, si potrà vendere la quota a terzi anche se è quasi impossibile in questi casi trovare un terzo acquirente.

Se non si trova un accordo tra gli eredi, un altra possibilità è il procedimento di divisione giudiziale. Si va davanti ad un giudice dopo che è fallito il tentativo di mediazione obbligatoria tra coeredi.

Che documenti ci vogliono per vendere un immobile ereditato?

Per vendere opportunamente un immobile ereditato sarebbe bene farsi aiutare da un agente immobiliare qualificato oppure da un professionista del settore. E’ necessario infatti la verifica di tutte queste condizioni:

• Presentazione della dichiarazione di successione
• Pagamento delle tasse di successione
• Pagamento imposta ipotecaria (2% del valore catastale dell’immobile) e imposta catastale (1% del valore catastale dell’immobile).
• Sono inoltre da pagare:l’imposta di bollo, a 64€ per ogni nota di trascrizione;
  i tributi speciali (ad esempio i diritti di segreteria);
  la tassa ipotecaria fissa di 35€ per ciascuna nota di trascrizione.
• Per la domanda di voltura catastale occorre versare:55€ per il tributo speciale catastale;
  16€ per ogni 100 pagine di domanda d’imposta di bollo.
• L’atto di accettazione dell’eredità
• Trascrizione dell’accettazione dell’eredità
• Nel caso d’immobile ereditato adibito a prima casa occorre aspettare 5 anni prima di vendere. Se si decide di vendere prima di questo termine, c’è l’obbligo di acquistare entro l’anno successivo un’altra abitazione da adibire a prima casa.
• Se invece si vuole vendere prima dei 10 anni occorre verificare che non ci siano contestazioni in atto da parte degli eredi legittimari.
• La vendita dopo 10 anni è possibile solo se si è effettuata l’accettazione dell’eredità entro questo termine.
• Con il consenso di tutti gli eventuali eredi, il singolo erede potrà vendere la propria quota.
• In caso di disaccordo tra gli eredi l’unica ed estrema soluzione è la divisione giudiziale del bene.

Stai pensando di vendere casa? Facciamo strategia immobiliare insieme

Mi presento: il mio nome è Francesco Colarieti e mi occupo di Web Marketing Immobiliare.

Mi piace pensare a me stesso come una persona indipendente, motivata e curiosa. Credo fortemente nell’uso della tecnologia nel settore immobiliare e nella collaborazione. Uso la realtà virtuale per far visitare un immobili a chi si trova in un altra città, nazione e continente. Creo rapporti professionali di lunga durato per facilitare le transazioni. La mia esperienza internazionale mi offre una visione a 360° su cosa investitori e acquirenti cercano in Italia.

Sto concentrando la mia attività su due semplici presupposti:
1) Cosa vogliono e hanno bisogno gli investitori?
2)Cosa vogliono i proprietari/venditori?

La risposta è univoca: maggiori opportunità di vendita. Entrare in contatto con me significa mettersi in relazione con fondi immobiliari, investitori, aziende e specialisti del settore immobiliare. Quindi ti chiedo..

..Se sei veramente interessato a vendere la casa ricevuta per successione ereditaria entra in contatto con me. Possiamo fissare un appuntamento telefonico dove ci confronteremo sulla strategia più idonea per raggiungere il nostro obiettivo. Lasciami un tuo commento qui sotto!