Devi calcolare il valore di un immobile? Usa strumenti Online Gratis

Un Metodo Oggettivo di Stima Immobiliare

Per determinare il valore della propria casa bisogna usare metodi scientifici. Sono metodi basati sui numeri e su analisi storiche.

È sempre difficile, infatti, scorporare la componente “emotiva” da quella reale. Nel caso in cui si trattasse della propria casa la componente affettiva ci potrà portare a sopravalutare il valore del proprio immobile. Lo stesso accade anche alle case considerate di “lusso“. Quelle cioè con caratteristiche uniche e preziose. Ci sarà un acquirente disposto a riconoscere questo valore?

Cercherò, tuttavia, d’indicarvi la strada giusta per confrontare la tua stima con dei dati obiettivi e statistici. Prendo infatti sempre in esame le serie storiche derivanti dall’Agenzia dell’Entrate.

Troverai infatti qui di seguito la guida per costruire una valutazione imparziale “fai-da-te”. Questa stima potrà aiutare a delineare il valore reale di un immobile prima di metterlo sul mercato.

Una volta individuato il prezzo si potrà costruire tutta una seria di strategie di vendita che ci porterà a massimizzare il nostro guadagno.

Valore immobile online: siti online gratis

Bisogna identificare il mercato di riferimento. Attraverso questi siti web possiamo accedere ad una serie di dati diversi. In questa fase conoscitiva dobbiamo fare una vere e propria ricerca di mercato. Vedere tutto ciò che è in vendita nella nostra zona e/o quartiere e a quale prezzo. Analizzare da quanto tempo gli immobili sono sul mercato e valutare così il trend di mercato.

Iniziamo quindi con questi 4 siti online.

1. La vendita d’immobili all’asta o da parte di enti statali sicuramente potrebbe alterare il prezzo di vendita della vostra abitazione. Vi consiglio, quindi, di controllare sempre il sito astegiudiziarie.it prima di prendere in considerazione un’eventuale vendita della casa. Una casa simile alla vostra messa all’asta vi pone in una posizione di svantaggio. Il prezzo di vendita di un immobile all’asta sarà notevolmente inferiore rispetto al valore della vostra casa;
2. Prendete nota della metratura, dei vani, del numero dei bagni e dello stato di conservazione dell’immobile e confrontatelo con immobili simili nella vostra zona. Se non conoscete questi dati potete sempre consultare il sito on line del  Catasto
3. Solitamente circoscrivo la mia zona. Mi pongo ad una distanza di 300 metri dall’abitazione. Se non ci sono case con le stesse caratteristiche, amplio il mio raggio d’azione. Avrai sicuramente visto la pubblicità di immobiliare.it con la ricerca a cerchio, ecco sfrutta questa strumento! Alcune volte però il cerchio non identifica bene una zona. Usa lo strumento poligono su immobiliare.it per raffinare la tua ricerca.
4. Consulta a questo punto il sito OMI (Osservatorio Immobiliare Italiano) dell’Agenzie dell’Entrate. Come ti dicevo il sito delle Agenzie delle Entrate offre un importante strumento statistico.

OMI – Calcolo valore immobile on line gratis con l’agenzia delle entrate

In questo sito abbiamo a disposizione le quotazioni immobiliari semestrali per ogni zona territoriale omogenea (chiamata appunto zona OMI). In ciascun comune sarà presente:

• un intervallo minimo/massimo;
• unità di superficie in euro al mq;
• dei valori di mercato di vendita e di locazione;
• tipologia immobiliare
• stato di conservazione.

Quando per una stessa tipologia sono valorizzati più stati di conservazione è specificato quello prevalente ma bisogna fare una precisazione:

• per Box, Posti auto ed autorimesse non risulta lo stato conservativo. Il mercato infatti reputa questa caratteristica poco significativa;
• per Negozi e Centri commerciali il giudizio Ottimo (O) / Normale (N) / Scadente (S) è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell’unità immobiliare.

Nel sito sotto Quotazioni Immobiliari, si legge inoltre che: “Le quotazioni OMI, disponibili in un semestre, sono relative ai comuni censiti negli archivi catastali. E’, quindi, possibile che l’elenco dei comuni presenti in Banca Dati differisca nei diversi semestri per effetto di variazioni circoscrizionali”.

Calcolo della valutazione di un immobile online

Sul portale OMI – Osservatorio Immobiliare Italiano – troverai una barra di ricerca. Cercherai, quindi la via dove è presente il tuo immobile e troverai una zona con un colore diverso rispetto alle zone limitrofe. Quella è la tua zona. Ogni area OMI è, infatti, omogenea per valore.

Se clicchi sulla via si apre una tendina con le diverse tipologie di immobili presenti in quella zona. Dovrai quindi selezionare quello giusto al fine di trovare valore minimo e massimo che il mercato ha realizzato nel semestre scorso. Metti a confronto questo dato con i prezzi che hai trovato su Immobiliare.it. Avrai così determinato:

1. Il valore di realizzo (quello derivante dalla consultazione del portale OMI)
2. Il valore di vendita (quello derivante dalla consultazione del portale immobiliare.it). Nota bene che per il valore di vendita è consigliabile sceglierne uno tra la forbice dei valori massimi e minimi derivanti dal portale OMI. Potrai scegliere oppure un valore leggermente superiore a questo intervallo.

Valuta bene il Trend di Mercato

Il consiglio più prezioso che posso darti è infatti di valutare bene quindi lo scarto che c’è tra il prezzo di vendita e quello effettivamente realizzato dal mercato. Devi tener conto del trend di mercato.

• Se il mercato immobiliare sale allora salgono anche i prezzi delle case. Potrai posizionarti nella parte alta della forbice (prezzo minimo – prezzo massimo) oppure anche leggermente fuori da questi valori. La curva della offerta incrocerà prima o poi la curva della domanda e allora il gioco sarà fatto;
• Se il mercato invece è in calo difficilmente un acquirente sarà disposto a comprare una casa che già oggi è fuori mercato. Via via che i mesi passeranno il gap tra il prezzo di vendita e quello di realizzo aumenterà. L’immobile quindi rimarrà invenduto. Nei periodi in cui i prezzi delle case sono in discesa consiglio sempre di posizionarsi all’interno della forbice (prezzo minimo – prezzo massimo).

Come valutare la propria casa

Prezzi di vendita e prezzi di realizzo sono diversi. Lo so che è psicologicamente difficile accettare un prezzo di realizzo che non rispecchia le nostre aspettative.

Ti ricordi la premessa di questo articolo?  Era quello di creare un metodo oggettivo che non fosse influenzato da componenti affettive ma basato su dati statistici. Se vuoi raffinare la valutazione del prezzo della tua casa bisogna considerare ulteriori variabili come:

• Fattori Intrinseci: le rifiniture, lo stato conservativo, la luminosità, l’esposizione, il piano, la grandezza dei vani in base all’uso cui sono stati destinati, la distribuzione dei locali, la sufficienza dei servizi interni e la presenza di eventuali pertinenze.
• Fattori Estrinseci: l’ubicazione alle strade e ai servizi del luogo, il ceto sociale prevalente che caratterizza il quartiere, le condizioni economiche, l’efficienza dei servizi e gli spazi verdi che il quartiere offre.

Strategie di vendita studiate ad hoc possono massimizzare in nostri risultati. Sei pronto a mettere sul mercato la tua casa al prezzo giusto? Ti spiego anche come poter vendere o affittare una casa privatamente altrimenti ti consiglio di affidarti ad un ottimo agente immobiliare.